Travaux de rénovation : quelles dépenses sont réellement déductibles de vos impôts ?
Vous avez franchi le pas de l’investissement locatif ? Félicitations ! Cependant, une fois propriétaire-bailleur, une question revient systématiquement : comment optimiser la fiscalité de ce bien pour ne pas voir sa rentabilité grignotée par l’impôt ?
La réponse réside souvent dans la gestion des travaux. En tant que propriétaire, vous savez que l’entretien est essentiel pour garder un locataire heureux et valoriser votre patrimoine. Mais saviez-vous que repeindre un appartement, refaire une cuisine ou isoler des combles peut faire baisser considérablement votre impôt sur le revenu ?
Sur Peintastique.fr, nous vous expliquons comment transformer vos factures de rénovation en levier fiscal grâce au mécanisme du Déficit Foncier.
Cet article est à visée informative et ne remplace pas les conseils d’un expert-comptable ou fiscaliste.
1. La règle d’or : Le Régime Réel
Avant de lister les travaux, il faut comprendre le cadre légal. Pour déduire vos travaux de vos loyers, vous devez relever du Régime Réel d’imposition des revenus fonciers.
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Le Micro-Foncier : Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €/an, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30 %. Dans ce cas, vous ne pouvez rien déduire de plus, le forfait est censé couvrir toutes vos charges.
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Le Régime Réel : C’est ici que la magie opère. Si vos charges réelles (travaux, assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière) dépassent les 30 % du montant des loyers, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. C’est ce régime qui permet de déduire les factures de vos artisans au « réel ».
2. Les trois catégories de travaux déductibles des impôts
L’administration fiscale est précise. Pour être déductibles, les travaux doivent avoir pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien, sans en modifier la structure fondamentale (gros œuvre).
A. Les travaux d’entretien et de réparation
Il s’agit des travaux destinés à maintenir le bien en bon état pour permettre son usage normal.
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Peinture et revêtements : Rafraîchissement des peintures murs et plafonds (notre cœur de métier !), changement de papiers peints, vitrification de parquets, pose de sols souples.
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Plomberie et électricité : Remplacement d’une chaudière, réparation d’une fuite, remise aux normes du tableau électrique.
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Traitements : Traitement des bois, désamiantage, diagnostic plomb.
B. Les travaux d’amélioration
C’est souvent la catégorie la plus intéressante pour valoriser le bien et augmenter le loyer à la relocation. Il s’agit d’apporter un équipement ou un confort nouveau.
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Installation d’une cuisine intégrée (si elle est encastrée et indissociable du bien).
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Rénovation de la salle de bain (ex: remplacer une baignoire vieillissante par une douche moderne).
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Pose de double vitrage ou de volets isolants.
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Installation d’un digicode, de la fibre optique ou d’une antenne collective.
C. Les travaux de rénovation énergétique
Depuis quelques années, ces travaux sont prioritaires. Non seulement ils sont déductibles, mais ils permettent aussi à votre bien de rester louable au regard de la loi Climat et Résilience (lutte contre les passoires thermiques).
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Isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur.
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Isolation des combles.
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Changement du système de chauffage.
3. Attention : Les travaux NON déductibles des impôts
Il est crucial de ne pas faire d’erreur ici. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
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Ce qui est exclu :
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Transformer un grenier, une cave ou un garage en habitation (création de surface habitable).
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Surélever la maison.
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Construire une piscine, une véranda ou une dépendance.
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La démolition totale suivie d’une reconstruction.
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Note : Ces dépenses ne sont pas « perdues », elles pourront venir en déduction de la plus-value immobilière lors de la revente du bien, mais elles ne réduisent pas votre impôt sur le revenu immédiat.
4. Le mécanisme puissant du « Déficit Foncier »
C’est l’atout majeur de l’investisseur au régime réel. Si le montant de vos travaux (cumulé aux autres charges) est supérieur aux loyers que vous encaissez sur l’année, vous créez un déficit foncier.
Le mécanisme se déroule en trois étapes :
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Imputation sur les revenus fonciers : Ce déficit gomme d’abord vos loyers imposables (vous ne payez donc pas d’impôt sur les loyers cette année-là).
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Imputation sur le revenu global : Le surplus de déficit (hors intérêts d’emprunt) est déductible de votre revenu global (vos salaires, etc.) dans la limite de 10 700 € par an.
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Report : Si vous avez encore du déficit au-delà de ces 10 700 €, l’excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
5. Le bonus immédiat : La TVA à taux réduit
Au-delà de la déduction fiscale qui intervient l’année suivante, faire appel à un professionnel comme Peintastique pour vos travaux vous offre un avantage financier immédiat sur la facture.
Si votre logement est achevé depuis plus de 2 ans, vous ne paierez pas la TVA au taux normal de 20 %, mais à des taux réduits :
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TVA à 10 % (Le cas le plus fréquent) : Ce taux s’applique à la main-d’œuvre et aux fournitures pour les travaux d’amélioration, d’aménagement et d’entretien (peinture, sols, etc.).
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TVA à 5,5 % : Ce taux est réservé aux travaux de rénovation énergétique.
Note : Beaucoup de propriétaires pensent faire des économies en achetant eux-mêmes la peinture en grande surface de bricolage. C’est souvent une erreur de calcul ! En magasin, vous payez votre peinture avec une TVA à 20 %. En passant par nous, nous vous facturons la fourniture (souvent de gamme professionnelle supérieure) avec une TVA à 10 %. Vous gagnez donc 10 % de taxes sur le matériel, tout en vous évitant la corvée du transport et de l’application !
Conclusion : Ne craignez plus les travaux !
En tant qu’investisseur, les travaux ne sont pas seulement une dépense, c’est un placement stratégique. Ils valorisent votre bien, fidélisent le locataire, réduisent la vacance locative et effacent tout ou partie de votre impôt.
Chez Peintastique, nous fournissons des devis détaillés et des factures conformes aux exigences de l’administration fiscale pour faciliter vos déclarations.
Vous avez un projet de rafraîchissement entre deux locataires ? N’attendez pas la déclaration d’impôts pour agir. Contactez-nous dès aujourd’hui pour obtenir une estimation de vos travaux déductibles.
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